Como Funciona a Caução de Aluguel? Tudo o que Você Precisa Saber

Na hora de alugar um imóvel, tanto locadores quanto locatários se deparam com a necessidade de garantias. Uma das mais comuns no Brasil é o caução de aluguel, também conhecido como depósito caução. Mas apesar de ser amplamente utilizado, esse tipo de garantia ainda gera muitas dúvidas. Quem pode exigir? Quanto é cobrado? O valor é devolvido? Como deve ser feito o depósito?

Neste artigo, vamos responder essas e outras perguntas com base na legislação vigente, nas práticas do mercado imobiliário e nas principais dúvidas de quem está passando por esse processo.

1. O que é o caução de aluguel e como ele funciona na prática?

O caução de aluguel é uma modalidade de garantia locatícia prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Seu objetivo é proteger o proprietário de possíveis prejuízos causados pelo inquilino, como inadimplência ou danos ao imóvel.

Na prática, trata-se de um valor depositado pelo inquilino no início do contrato de locação. Esse valor serve como uma reserva que o locador poderá utilizar ao final do contrato, caso haja débitos pendentes, como aluguel atrasado, contas não pagas, multas contratuais ou danos ao imóvel que vão além do desgaste natural.

É importante destacar que a caução não serve como pagamento antecipado de aluguel, a menos que acordado entre as partes no fim do contrato, em comum acordo.

Entre as vantagens do caução, estão:

• Facilidade de contratação, sem necessidade de terceiros (como fiadores ou seguradoras);
• Garantia para o locador contra inadimplência e prejuízos;
• Rapidez na aprovação do contrato.

No entanto, também há desvantagens, como a necessidade do inquilino de desembolsar uma quantia significativa no início da locação, além da possibilidade de discussões sobre a devolução total ou parcial do valor ao fim do contrato.

2. Qual é o valor do caução e como ele é definido?

A lei permite que o valor do caução seja de até três meses de aluguel. Esse limite é estabelecido pela Lei do Inquilinato, no artigo 38, que regula as garantias na locação de imóveis urbanos.

Ou seja, se o aluguel mensal for de R$ 1.500, por exemplo, o valor máximo permitido para o caução é de R$ 4.500. Esse montante deve ser negociado entre locador e locatário antes da assinatura do contrato.

Na prática, o valor exato pode variar de acordo com:

• O perfil do inquilino (histórico financeiro, estabilidade profissional, etc.);
• A localização e o valor do imóvel;
• O grau de exigência do locador;
• A existência de outras garantias ou acordos.

Alguns proprietários pedem apenas um mês de aluguel como caução, enquanto outros solicitam o valor máximo permitido por lei. Vale lembrar que não é permitido exigir um valor superior a três alugueis, e qualquer cobrança acima disso pode ser contestada judicialmente.

3. O caução precisa ser depositado em conta poupança?

Essa é uma dúvida muito comum. A resposta é sim: segundo a Lei do Inquilinato, o valor do caução deve ser depositado em uma conta poupança conjunta entre locador e locatário.

Essa exigência visa garantir maior transparência e proteção ao inquilino. Ao ser depositado em conta poupança, o valor do caução rende juros durante o período da locação e deve ser devolvido ao inquilino com correção monetária ao fim do contrato, caso não haja pendências.

No entanto, na prática, muitos proprietários não seguem essa regra. É comum que o valor seja depositado diretamente na conta do locador, o que é irregular e pode gerar disputas na hora da devolução. Por isso, é fundamental que o contrato de locação especifique como será feito o depósito e que o inquilino exija que a conta conjunta seja aberta corretamente, se quiser se resguardar.

Resumo das boas práticas:

• Exigir a abertura de conta poupança conjunta no momento do contrato;
• Solicitar o comprovante do depósito;
• Registrar no contrato as condições para a devolução do valor.

Caso o proprietário se recuse a abrir a conta conjunta, o inquilino pode recorrer à assessoria jurídica ou à defensoria pública para garantir seus direitos.

4. Em quais situações o locador pode usar o valor da caução?

O valor do caução só pode ser utilizado pelo proprietário ao final do contrato e em caso de inadimplência ou prejuízos causados pelo inquilino. Ele funciona como uma espécie de “seguro” para cobrir despesas que o locador teve por conta do mau uso do imóvel ou de obrigações contratuais não cumpridas.

As principais situações em que o caução pode ser utilizado são:

• Aluguel ou encargos em atraso (como IPTU, condomínio, água, luz e gás);
• Multas por quebra de contrato;
• Danos ao imóvel além do desgaste natural (pintura danificada, portas quebradas, vazamentos, entre outros);
• Falta de limpeza ou descarte de objetos deixados pelo inquilino.

O valor da caução, porém, não pode ser usado durante o contrato para cobrir mensalidades do aluguel em aberto, a não ser que o contrato seja encerrado e haja esse acordo entre as partes.

Também é importante ressaltar que o locador precisa comprovar os danos ou débitos antes de reter o valor total ou parcial do caução. O ideal é que sejam apresentados:

• Fotos do imóvel antes e depois da locação;
• Orçamentos ou notas fiscais de consertos;
• Comprovantes de contas atrasadas.

Essa transparência é essencial para evitar conflitos e garantir que a retenção seja justa e legal.

5. Quando e como o valor do caução deve ser devolvido?

Finalizado o contrato de locação, o inquilino tem direito à devolução integral do valor do caução, acrescido dos juros e correção monetária, caso não existam pendências financeiras ou danos ao imóvel.

Segundo a Lei do Inquilinato, não há um prazo específico definido, mas o entendimento comum no mercado imobiliário é que a devolução deve ocorrer em até 30 dias após a entrega das chaves e a realização da vistoria final.

O processo ideal é o seguinte:

1. Encerramento do contrato com entrega das chaves;
2. Vistoria de desocupação realizada por ambas as partes ou por uma imobiliária;
3. Análise de débitos e possíveis danos;
4. Caso esteja tudo em ordem, o locador faz a devolução do caução com os rendimentos.

Se houver alguma pendência, o proprietário pode reter o valor correspondente e devolver o restante, desde que comprove os gastos. Se o locatário discordar, ele pode contestar a retenção judicialmente.

Uma dúvida frequente é se o inquilino pode usar o caução para pagar os últimos meses de aluguel. A resposta é: não, a menos que isso seja acordado entre as partes por escrito. O caução é uma garantia para o final do contrato, não um pagamento antecipado de alugueis.

Considerações finais: caução é seguro, mas exige atenção

O caução de aluguel é uma forma prática e direta de garantir o cumprimento das obrigações no contrato de locação. Tanto locadores quanto locatários se beneficiam da segurança que ele proporciona — desde que tudo seja feito conforme a lei.

Por isso, é essencial:

• Ler o contrato com atenção;
• Exigir a abertura de conta poupança conjunta;
• Fazer vistorias completas (entrada e saída);
• Guardar todos os comprovantes de pagamento;
• Registrar acordos por escrito.

Se você está prestes a assinar um contrato de aluguel, entender como funciona o caução pode evitar muitos problemas no futuro. E se já está em um contrato com caução, fique atento aos seus direitos para garantir que tudo ocorra com transparência e justiça.